Kupovina stana pod hipotekom, rizik ili ne?
Kupujete stan, i konacno ste pronasli nekretninu koja vam odgovara, ali na njoj je upisana hipoteka banke, jer je vlasnik stana kupio stan na kredit, i jos uvek ga nije isplatio. Sta raditi sad?
Da li kupovina stana pod hipotekom predstavlja rizik za kupca, ili ipak ne?
Kupovina stana pod hipotekom definitivno NIJE rizik, već možete biti dodatno sigurni da je dokumentacija pravno perfektna, jer je prethodno ozbiljno proverena od strane pravne službe banke, i banka je tek nakon toga uspostavila hipoteku. Banke gledaju uvek da prvo obezbede svoje potraživanje, i ako je banka bila sigurna da se potpuno obezbedila hipotekom na ovoj nekretnini, i vi mozete biti mirni.
Da bi se uspešno obavila kupoprodaja, Neophodno je da prodavac od banke pribavi potvrdu o tacnom stanju duga, i pismo o namerama banke, gde pise da će banka nakon isplate ostatka duga izdati brisovnu dozvolu kojom ce se brisati hipoteka iz Katastra nepokretnosti.
Uslovi isplate se regulišu predugovorom, najjednostavnije je da kupac nakon overe predugovora isplati prodavcu deo novca u visini potrazivanja banke. Ovim iznosom će prodavac likvidirati hipoteku, na šta se se obavezao predugovorom, te nakon što namiri potraživanje banke, i dobije brisovnu dozvolu, zaključuje se Ugovor o kupoprodaji, i isplaćuje preostali deo kupoprodajne cene, kao i kod svake druge kupoprodaje nekretnine.
Drugi način je da kupac stana pod hipotekom celokupan iznos potraživanja isplati direktno banci kao hipotekarnom poveriocu, što se svakako reguliše predugovorom, nakon čega se kupoprodaja zavrsava standardnom procedurom.
Treći način je u praksi neuobičajen i ređe se primenjuje zbog sigurnosti kupca. Naime, kupac može nakon overe ugovora o kupoprodaji da prodavcu isplati celokupan iznos vrednosti nekretnine na račun, uz obavezivanje prodavca da isplati kompletan kredit banci, i pribavi brisovnu dozvolu, nakon čega bi se vrsilo brisanje hipoteke iz Katastra na isti način. Ovaj način svakako ne preporučujemo kupcima.
A šta se dešava ako i Vi kupujete stan na kredit?
Iako ste kreditni kupac, nema prepreka da stan pod hipotekom kupite putem stambenog kredita. Banke bez problema odobravaju kredite za kupovinu stana pod hipotekom. I niste ograničeni na banku koja je vlasnik hipoteke, već možete izabrati banku koja Vam najviše odgovara.
Procedura je vrlo slicna standardnoj proceduri kupovine stana na kredit, i pored standardne dokumentacije koju banka traži dostavlja se već pomenuta potvrda o stanju duga prodavca, i pismo o namerama banke koja je vlasnik postojece hipoteke, a predugovorom je detaljno predviđen način isplate. Kada vasa banka odobri kredit, nakon overe Založne izjave i ugovora o kupoprodaji banka ce uspostaviti hipoteku 2.reda na nekretnini, i isplatiti deo iz kredita banci koja je vlasnik hipoteke 1. reda, i tako likvidirati potraživanje banke, nakon čega banka izdaje brisovnu dozvolu i brise se hipoteka 1.reda, a hipoteka banke kod koje ste uzeli stambeni kredit ostaje jedina upisana hipoteka na stanu.
Ono sto je vazno naglasiti – je da NE postoji mogućnost podizanja stambenog kredita bez upisa hipoteke, jer banka na ovaj način pravno obezbeđuje svoje potraživanje.
Možda vam procedura deluje složeno, ali u praksi je sve vrlo jednostavno, naročito kada vas korak po korak vodi iskusan agent, i sve se zavrsava u roku od par nedelja- procedura kupovine stana pod hipotekom putem stamenog kredita možda traje nedelju dana duže od uobičajene kupovine putem kredita, pa ukoliko nekretnina koja vam se dopada ispunjava najveći deo vasih zahteva, hipoteka svakako nije prepreka. Važno je da iza vas stoji ozbiljna posrednička agencija, sa verziranim advokatom za poslove sa nekretninama, čije će te jednostavne instrukcije lako ispratiti, i brzo postati vlasnik željene nekretnine.